1 – Introdução
De acordo com a doutrina autorizada, a multipripriedade ou time-sharing, genericamente, designa uma relação jurídica de aproveitamento econômico de coisa móvel ou imóvel repartida em unidades fixas de tempo, permitindo que diversos titulares possam fazer uso dela com exclusividade cada um a seu turno de maneira perpétua ou não. Tal modalidade vem sendo bastante difundida na esfera imobiliária, na qual o titular divide o bem, como que em condomínio em propriedade espaço – temporal, onde cada proprietário tem uma escritura onde será registrada a aquisição de uma fração do imóvel, podendo usufruí-la apenas durante determinado período. Trata-se de uma criação oriunda nos Estados Unidos na década de 1960 que apesar de ter popularizado no Brasil, carece de normatização.
2 – Análise jurisprudencial
No Recurso Especial de nº 1.546.165 – SP do Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. Min. João Otávio de Noronha, (info nº 589) A Terceira Turma do Tribunal Superior de Justiça decidiu, por maioria, que a multipripriedade imobiliária tem natureza jurídica de direito real e, na hipótese de penhora do imóvel objeto de compartilhamento (time-sharing), o coproprietário pode se valer de embargos de terceiro para proteger sua fração ideal, afastando a penhora sobre a totalidade do imóvel.
Em voto vencedor, o Min. João Otávio Noronha apresentou entendimento divergente que foi acompanhado pela maioria da turma, afirmando que a natureza jurídica da multipripriedade imobiliária que detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo é mais compatível com a de um direito real. Ainda sim assinalou que não há óbice na lei civil nem qualquer referência à inviabilidade de se consagrarem novos direitos reais e que “em circunstâncias como a dos autos, nas quais se verifica a superação da legislação em vigor pelos fatos sociais, não pode inibir o julgador de, adequando sua interpretação a recentes e mutuantes relações jurídicas, prestar a requerida tutela jurisdicional a que a parte interessada faz jus”.
Vejamos objeto de análise:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
1. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.
2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus.
3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225.
4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo.
3 – Conclusão
Conforme o exposto, não é válido a penhora integral de imóvel submetido a time - sharing ou a multipropriedade, por configurar natureza jurídica de direito real, podendo os coproprietários manejar os embargos de terceiro para proteger sua fração ideal, afastando a penhora sobre a totalidade do imóvel.